lunedì 7 luglio 2014

VIZI DELL'IMMOBILE E RESPONSABILITà DEL COSTRUTTORE!


In continua crescita è il numero di cause instaurate da parte di proprietari di immobili nei confronti di geometri e/o costruttori, aventi ad oggetto recriminazioni circa difetti più o meno gravi, siano essi strutturali o accessori.

In materia si è di recente pronunciata la Cassazione, che, lo scorso 18 giugno, ha emanato una sentenza con la quale ha cercato di risolvere i residui dubbi sul termine entro il quale far valere i difetti di costruzione nel caso di lavori edili privati.

Per meglio comprendere occorre distinguere:
- vizi strutturali: rientrano in tale categoria, secondo quanto affermato dalla Cassazione “qualsiasi alterazione conseguente a un’insoddisfacente realizzazione dell’opera anche se non riguarda parti essenziali della stessa e non rischia di causarne la rovina”. Si tratta, pertanto, di vizi che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, anche se i gravi difetti non generano di per sé pericolo di rovina.
La responsabilità del professionista può esser fatta valere in giudizio entro il termine di 10 anni dal compimento dell’opera. Tuttavia, in questo arco di tempo, il proprietario dell’immobile è soggetto ad un ulteriore termine di decadenza: egli dovrà infatti denunciare il vizio entro e non oltre un anno dalla scoperta di questo.  
Qualora poi il vizio venga scoperto pochi mesi prima della scadenza dei 10 anni di garanzia, la denuncia dovrà essere comunque presentata entro e non oltre la scadenza del termine decennale, anche nel caso in cui i 12 mesi scadano più tardi.
Per procedere al calcolo dell’anno di decadenza per denunciare i vizi ciò che rileva è il giorno iniziale ovvero il momento in cui il committente acquista la piena consapevolezza dell’esistenza dei vizi, della loro gravità e della responsabilità dell’appaltatore, del progettista o del direttore lavori. Nel caso in cui il committente non sia professionalmente dotato di conoscenze tali da percepire immediatamente la gravità dei vizi, costante giurisprudenza fa decorrere il termine di un anno dal deposito dell’accertamentro tecnico preventivo, perizia antecedente la lite con la quale il privato diviene cosciente dell’entità dei vizi.

- vizi non strutturali: diversa è la procedura di contestazione dei vizi più lievi, attinenti per lo più alle rifiniture dell’immobile. La denuncia all’appaltatore deve avvenire entro 60 giorni dalla scoperta e si prescrive entro 2 anni dalla consegna dell’immobile.

Avv. Guglielmo Mossuto


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